Étude de cas : rénovation d’une maison de A à Z

Dans cette nouvelle étude de cas je vous présente en détail les étapes de la rénovation d’une maison de A à Z à Bordeaux.

Vous allez découvrir comment nous sommes passés de ça :

 

Le salon avant les travaux

Le salon – cuisine avant les travaux 

À ça : 

 

Le séjour terminé

Le salon ouvert sur le jardin après les travaux

Et de ça :

 

La façade avant les travaux

La façade côté jardin

À ça :

La nouvelle façade côté jardin avec l’extension à l’étage

Vous verrez quels éléments ont été déterminants dans la modification du projet et pourquoi il a finalement été décidé d’ajouter près de 20 m² au projet initial.  

Si vous avez un projet de rénovation cet article devrait vous intéresser car il détaille la méthodologie que j’applique sur les projets pour les mener à leur terme.

Comprendre les besoins de la future habitante

La première étape de tout projet de rénovation d’un habitat est de définir ses besoins en tant que futur•e habitant•e.

Cela semble évident mais c’est une étape qui est parfois bâclée parce que justement :

  • on pense que c’est « facile » et que donc il n’y a pas besoin de s’y attarder
  • on se dit qu’il faut garder de l’énergie et du temps pour les étapes suivantes

Alors oui, il vous faudra de l’énergie et du temps par la suite, mais bien définir nos attentes et nos besoins présents et futurs est la première brique indispensable pour une rénovation réussie

Pour y parvenir je pose donc à la propriétaire une série de questions « générales » parmi lesquelles :

  • Quel est le projet ? pour qui ? pour quoi faire ?
  • Quand voulez-vous emménager ?
  • Quel est le budget que vous souhaitez y consacrer ?
  • Quelles sont les matériaux que vous aimez ?
  • Allez-vous faire une partie des travaux vous-même ?

J’aime bien également poser la question suivante :

« Si tout était possible, à quoi ressemblerait votre habitat idéal ? »

Répondre à cette question permet de s’extraire un peu des contraintes du projet sur lequel on est et de laisser parler notre ressenti. In fine on parvient très souvent à intégrer au projet une réponse (parfois détournée) à cette question. 

Dans le cas de cette maison, la propriétaire souhaitait :

  • agrandir la pièce de vie et l’ouvrir sur le jardin
  • reprendre les sols et les murs vétustes
  • mettre aux normes l’installation électrique
  • réaliser une terrasse
  • avoir une maison lumineuse, fonctionnelle et confortable

Elle n’était pas très satisfaite de l’emplacement actuel de la salle de bain non plus et avait quelques appréhensions vis-à-vis du manque de lumière au centre de la maison. 

Le diagnostic de l’existant

Après ce premier échange où nous en savons un peu plus sur la direction souhaitée par la future habitante, il convient de réaliser un diagnostic de l’état de la maison.

Cette étape essentielle permet de comprendre le contexte du projet, d’identifier les points sensibles, les points forts et de confronter les attentes de la propriétaire à la réalité du lieu. 

C’est une des étapes que je préfère.

Certains la voit comme une somme de contraintes, moi j’y vois plutôt des opportunités, des possibilités pour améliorer, optimiser et redonner une nouvelle vie à un habitat que déjà plusieurs personnes ont conçu, habité, modifié par le passé. 

Ici la maison est une maison en pierre, typique des échoppes bordelaises. Mitoyenne des 2 côtés, elle se compose d’un rez-de-chaussée avec une entrée, un double séjour traversant entre la rue et le jardin, une cuisine au centre, une salle de bain et un WC côté jardin. À l’étage se trouvent 2 chambres mansardées et assez basses de plafond. Il y a aussi une cave côté rue. La surface habitable est de 80 m² environ. La maison dispose d’un petit jardin exposé plein Sud. 

Les points forts de la maison

Commençons d’abord le diagnostic en identifiant les points forts de la maison.

Je regarde en premier lieu le contexte, les abords, l’orientation ainsi que les intérêts potentiels en terme de bioclimatisme

  • exposition Sud sur le jardin (accès au soleil et à la lumière)
  • mitoyenneté des 2 côtés (moins de déperditions thermiques)
  • rue calme au Nord
  • échoppe en pierre datant de la 1ère moitié du 20ème siècle, typique de Bordeaux (valeur patrimoniale) dont on connait bien le comportement et le mode constructif

Façade Sud sur le jardin

La façade sud donnant sur le jardin (état initial)

À l’intérieur je regarde l’état des matériaux et de la charpente, la composition des murs, la performance des menuiseries et le niveau d’isolation. Le ressenti en terme de confort est également important (humidité, température, lumière, bruit).

  • parquet ancien en bon état côté rue (lame de bois massif en pitchpin)
  • bonne inertie des murs en pierre
  • grande cave saine

Mur en pierre et parquet massif

Le mur en pierre et le parquet massif (avant travaux)

Les points faibles de la maison

Le diagnostic doit également permettre de révéler les points faibles de l’habitat.

D’une manière générale, les points sensibles à contrôler dans une maison sont : les éléments liés à la solidité de l’ouvrage, l’étanchéité des toitures et des façades, les appareillages électrique et thermique, le niveau d’isolation et de confort. 

Ici on peut noter les points suivants :

  • charpente très abîmée (flambage)
  • mauvaise étanchéité d’au moins une fenêtre de toit
  • traces d’humidité sur quelques murs en pierre
  • installation électrique non conforme
  • isolation de la toiture par seulement quelques centimètres de polystyrène (insuffisant)
  • menuiseries en double vitrage mais assez vétustes (efficacité moyenne, défaut d’étanchéité)
  • faible hauteur sous plafond à l’étage (mansardé)
  • mauvaise ventilation de l’ensemble de l’habitat
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Charpente abîmée

Charpente vétuste et mauvaise étanchéité du toit

humidité mur en pierre

Humidité du mur en pierre au RDC

étage mansardé

Étage mansardé (faible hauteur sous plafond)

Pour cette étape de diagnostic vous pouvez obtenir de l’aide et des renseignements auprès des services de la commune (espace info-énergie, CAUE), ou de l’entreprise ayant réalisée les diagnostics immobiliers obligatoires et bien sûr auprès des artisans et des maîtres d’œuvre dont c’est le métier.

Hiérarchiser les travaux de rénovation

Grâce au diagnostic précédent nous avons identifié les points sensibles qui devront être prioritaires au moment des travaux. 

Ce ne sont pas toujours les travaux que nous avions imaginé dans l’étape 1 (définition des besoins) mais ils restent les plus essentiels car ils portent sur la solidité de l’ouvrage et sur la sécurité des personnes. 

Ici ce sont les points suivants :

  • la réfection de la couverture (problème d’étanchéité)
  • la rénovation de la charpente (risque d’affaissement)
  • la mise au norme de l’installation électrique (risque d’accident)

Dans le cas de cette maison, la propriétaire n’avait pas forcément prévue de traiter les 2 premiers postes. Cela doit donc être pris en considération dans la faisabilité du projet.

Adapter le projet de rénovation

Chaque projet de rénovation doit composer avec plusieurs contraintes : l’état existant, la temporalité des travaux, le budget mobilisable à court / moyen et long terme, la faisabilité technique. 

Ici le coût lié à la réfection complète de l’ensemble charpente / toiture oblige à reconsidérer le projet initial. 

Afin de viser une meilleure pertinence économique il est alors décidé d’agrandir la maison pour gagner de la surface habitable et rentabiliser ainsi (au moins en partie) l’investissement à venir. L’extension se fera à l’étage côté jardin pour agrandir la chambre, créer une salle de bain, un dressing et un espace bureau.

En effet, quitte à refaire entièrement la toiture et la charpente, autant modifier la pente du toit et chercher à augmenter la hauteur sous plafond et l’espace de vie. 

Bien sûr, cela va accroître le budget de l’opération mais cela constitue aussi un investissement plus cohérent au regard des travaux à engager. Dans ce tissu urbain dense du centre de Bordeaux, l’ajout de m² supplémentaire est sans doute une bonne idée.  

Un dossier est alors déposé auprès du service urbanisme de la commune pour valider les modifications apportées à la construction. 

Optimiser la conception pour gagner en performance et en confort 

Vient alors la phase de conception pendant laquelle il s’agit de préciser l’organisation intérieure de la maison et les conditions techniques de réalisation du projet.

Ici on choisit de :

  • déplacer la salle de bain et le WC vers le centre de la maison au RDC pour libérer l’espace côté jardin pour la nouvelle cuisine
  • créer une seconde salle de bain à l’étage (avec un second WC)
  • cloisonner le salon traversant pour créer une chambre au RDC côté rue
  • décloisonner l’espace cuisine existant pour ouvrir sur le séjour et la nouvelle cuisine
  • doubler la façade sur rue (Nord) et le pignon Ouest pour améliorer l’isolation thermique et faire passer des réseaux
  • reprendre les réseaux d’eau et de chauffage en cohérence avec le nouveau plan d’aménagement

En outre, du fait de la réalisation d’un nouveau plancher et d’une nouvelle façade à l’étage pour l’extension il est nécessaire de réaliser des fondations semi-profondes pour supporter l’ensemble de l’ouvrage.

Plus de la moitié de la surface au sol du RDC doit aussi être repris par la réalisation d’une nouvelle dalle. Cela permettra de faire passer les tuyaux et les réseaux pour alimenter les nouvelles pièces de la maison.

La consultation des entreprises

Une fois que les contours du projet sont posés il faut réaliser les descriptifs, faire les plans d’aménagement définitifs et présenter le tout aux entreprises pour obtenir un chiffrage.

Dans ce cas précis, il a fallu faire venir en amont un bureau d’étude géotechnique pour réaliser une étude de sol afin de déterminer sa nature et sa résistance à la compression. Ces données permettent ensuite au bureau d’étude structure de préciser le dimensionnement des fondations et de la structure porteuse de l’extension. 

Les entreprises ont donc été consultées pour les lots suivants :

  • Étude de sol
  • Dimensionnement structurel
  • Fondation – Micropieux
  • Gros-œuvre – Charpente – Couverture – Zinguerie
  • Menuiseries extérieures – Mur à ossature bois – Bardage bois
  • Électricité (+ déplacement du compteur par l’exploitant du réseau)
  • Plomberie – Sanitaire – Chauffage
  • Cloisons – Doublages – Faux-plafonds – Plâtrerie
  • Revêtements de sol et carrelages
  • Peinture
  • Serrurerie
  • Fibre optique

Nous aurions également pu consulter un tailleur de pierre pour le ravalement de la façade en pierre bordelaise côté rue. Mais ce poste a été remis à plus tard pour le moment. 

Pour savoir quelle méthode j’applique pour analyser les devis je vous invite à lire l’article dédié sur le blog. Vous pouvez également lire l’article sur comment trouver les bons artisans pour sa rénovation

La réalisation des travaux

Après plusieurs aller-retours avec les entreprises au sujet du chiffrage et de la faisabilité technique, il est temps de démarrer les travaux et d’ouvrir le chantier. 

Je commence toujours par faire venir un•e huissier pour établir un constat des abords et des mitoyennetés. Ce dossier permet de justifier de l’état du site avant le début du chantier et de se prémunir ainsi en cas de problèmes. Il ne faudrait pas par exemple qu’un voisin impute aux travaux la responsabilité d’une fissure ou d’un choc qui était en fait déjà présent avant le chantier. 

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Ensuite il convient d’installer les clôtures pour sécuriser l’accès et délimiter la zone de travaux. Puis c’est parti pour quelques mois de chantier !

On commence par la démolition et l’évacuation des éléments qui ne sont pas conservés (anciennes cloisons, sols, lambris, installation électrique…). L’ancien mobilier est quand à lui donner à Emmaüs pour réutilisation. Les radiateurs en fonte, l’escalier en bois et les vasques des lavabos sont mis de côté pour être réutiliser par la suite. 

Radiateur en fonte

Les radiateurs en fonte seront poncés, repeints puis réinstallés

Puis il faut réaliser les micropieux pour ancrer les fondations de la structure de l’extension. 

micropieux

Un des 6 micropieux pour les fondations de l’extension

Ensuite l’entreprise de gros œuvre peut réaliser la dalle du RDC, les poteaux du plancher et le plancher bois. C’est aussi l’occasion de passer les réseaux et les attentes dans la dalle pour les lots plomberie / chauffage / électricité. 

Dalle porteuse

Façade et poteaux

Plancher bois rénovation

Dalle, façade, poteaux, poutres métalliques et plancher bois

La charpente et la façade à l’étage peuvent alors être montées. 

Élévation de la charpente

L’ossature de l’extension à l’étage

Mur à ossature bois et extension

La nouvelle charpente et l’extension à ossature bois

Puis c’est au tour du mur à ossature bois côté jardin. 

Mur à ossature bois

La façade de la souillarde

L’étape suivante consiste à réaliser la couverture en toiture et l’isolation des façades (en fibre de bois et fibres textiles recyclées). Le volume final de la maison prend alors forme. Les menuiseries extérieures sont installées. 

Toiture en tuile canal

La façade sur jardin en cours de travaux

Pare-pluie

Le pare-pluie et les nouvelles menuiseries en place

Une fois que la maison est hors d’eau hors d’air avec la pose des menuiseries, les travaux d’agencement intérieur peuvent débuter. La membrane frein vapeur est fixée sous l’isolant de la toiture et côté intérieur des murs à ossature bois. 

Frein vapeur en sous face de la toiture

L’isolation de la toiture et le frein-vapeur

C’est à ce moment que l’on en profite pour tirer toutes les gaines et les câbles (avant la fermeture des cloisons et des doublages). Les cloisons et les doublages du RDC sont réalisés en Fermacell. 

Gaines électriques en attente

Le passage des câbles électriques

Cloisons et doublage en Fermacell

Les doublages et cloisons en Fermacell

Puis la faïence est posée dans la salle de bain du RDC.

La faience "métro" dans la salle de bain

La faïence de la douche du RDC

Pendant ce temps, dehors la terrasse prend forme. Elle est accessible depuis la cuisine et depuis le séjour par 2 baies coulissantes de plain pied.

La terrasse bois sur plots

La structure porteuse pour la future terrasse

Finalement, il reste les finitions avec les revêtements de sol (parquet en chêne dans le séjour et à l’étage) et les peintures (écologiques à base d’huiles végétales de la marque Ralston). Il faut également installer la cuisine, les façades des appareillages électriques et vérifier que tout fonctionne correctement. Puis on signe les PV de réception avec les entreprises pour acter que les travaux sont terminés.

Voici quelques photos avant / après de ce projet :

Le salon avant les travaux Le séjour terminé

Le séjour (avant/après)

Le jardin avant les travaux La terrasse bois en pin

Le jardin (avant/après)

La cuisine et l'ancienne salle de bain La cuisine après les travaux

La cuisine (avant/après)

L'entrée avant les travaux L'entrée après les travaux

L’entrée (avant/après)

La façade avant les travaux

La façade côté jardin (avant / après avec l’extension à l’étage)

Le bilan de la rénovation de A à Z de cette échoppe bordelaise

Après environ 8 mois de chantier, la maison est terminée ! Elle est méconnaissable par rapport à l’état initial. L’agencement des pièces a été totalement revu et une surélévation à l’étage a complètement modifié le volume et la façade côté jardin.

L’échoppe est lumineuse, fonctionnelle et confortable, comme le souhaitait la propriétaire. 

Certaines étapes ont été difficiles, comme d’apprendre la nécessité de recourir à des micropieux pour les fondations à cause d’un sol trop « mou ». Cela a représenté un budget conséquent (5% du montant des travaux). Le fait de changer de projet à l’issue du diagnostic a aussi été une étape particulière. 

C’est un fait récurrent sur les projets de rénovation : le projet n’est jamais totalement défini tant que le diagnostic et parfois la démolition ne sont passés

Mais globalement le chantier s’est bien déroulé. Les différentes entreprises se sont bien succédées pour ne pas ralentir le chantier. Et il a fallu composer avec les délais de commandes des menuiseries extérieures (8 semaines) et de la cuisine (12 semaines !).  

Voilà, j’espère que cette étude de cas vous aura plu. N’hésitez pas à partager vos questions et vos propres retours d’expérience dans la section dédiées aux commentaires en bas de cet article !

Pour aller plus loin

Vous pouvez découvrir plein de conseils complémentaires dans les autres articles déjà publiés.

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D’ici là, prenez soin de vous 🙏.

 

                                                     

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