Estimer soi-même le budget des travaux avant d’acheter une maison

Vous êtes peut-être déjà tombé-e sur une annonce pour la vente d’une maison “à rafraîchir”. Une fois sur place, on se rend compte qu’il faudra quasiment tout rénover à l’intérieur. Refaire les revêtements de sols, repeindre les murs, les plafonds et changer la cuisine et la salle de bain. Ce n’est pas anodin. Sauf que lors des visites, nous sommes rarement accompagné-es par les entreprises qui pourront faire ces travaux (nous ne savons même pas encore si la maison va nous plaire !). Alors comment estimer soi-même le budget des travaux avant d’acheter une maison ?

Quels sont les points prioritaires à regarder ? Quelles questions poser ? Combien coûtent des travaux de rénovation ?

Car il faut pouvoir ensuite se positionner rapidement sur une offre d’achat. 

C’est ce que nous allons voir dans cet article. Allez jusqu’au bout car je vous propose à la fin une check-list récapitulative à emporter avec vous lors des visites pour ne rien oublier et vous aider à estimer vous-même les travaux à prévoir !

Se décider vite et sans aide

Le problème lorsqu’on visite une maison pour l’acheter c’est que l’on a généralement peu de temps pour se décider.
Pourtant ces quelques minutes vont déterminer notre futur lieu de vie pour les mois et années à venir !
Il faudrait pouvoir y passer des heures pour d’une part bien appréhender l’espace en lui-même, et cela à différents moments de la journée : soleil, lumière, bruit, voisinage…
Et encore du temps supplémentaire pour faire l’inventaire de l’état existant, identifier les points forts et les points faibles, trouver comment rénover la maison, la réagencer et enfin chiffrer (ou du moins estimer) le coût des travaux que cela représente !
Mais non, on doit bien souvent décider d’engager plusieurs centaines de milliers d’euros sur la base d’une (ou deux) visites de quelques minutes.
Paradoxalement, on passera peut-être plus de temps ensuite dans les magasins d’ameublement pour choisir des coussins et des chaises à quelques dizaines d’euros… 🙃

Heureusement on a quand même un peu de temps pour réfléchir chez soi après la visite.

Aussi, pour bien tirer profit de ce temps précieux, il vaut mieux avoir bien préparé sa visite pour collecter un maximum d’éléments qui nous aideront dans notre cheminement.

Comment estimer soi-même le budget des travaux avant d’acheter une maison ?

“Hiérarchiser les priorités pour une visite de maison efficace”

Quand on visite une maison pour la première fois il y a beaucoup de choses à regarder. La quantité d’information à emmagasiner est énorme

Pour faciliter ce travail d’observation, on peut néanmoins tenter de les hiérarchiser. Pour cela je conseille d’organiser notre travail par ordre décroissant en fonction du montant des travaux relatifs à l’élément concerné (si l’on devait être amené à le refaire / le remplacer). C’est logique, plus les travaux coûtent cher, plus il faut y être attentif.  

Mais comment savoir quels sont les postes de travaux qui coûtent le plus cher ?

C’est relativement simple : les travaux qui coûtent le plus cher sont généralement ceux qui répondent à la fonction première de la maison. C’est-à-dire nous offrir un abri pour se protéger des intempéries et des nuisances extérieures. Viennent ensuite les éléments apportant du confort et enfin ceux qui relèvent de l’esthétique.

On peut donc décomposer la maison en 3 groupes :

  • Groupe 1 : répond au besoin de protection (abri) => la structure, la toiture, les murs, les fenêtres et la porte d’entrée.
  • Groupe 2 : répond au besoin de confort => électricité, plomberie, chauffage, isolation (thermique et phonique), cuisine, salle de bain.
  • Groupe 3 : répond au besoin d’esthétique* => revêtements de sol et mural, peintures, décoration, ameublement.

*bien sûr certains choix esthétiques peuvent coûter très cher, mais je le mets dans le groupe 3 car ce n’est pas prioritaire. Il est donc possible de faire des concessions sur ce poste si le budget l’impose. Ce qui est moins facilement le cas pour les groupes 1 et 2. 

Nous verrons dans le dernier paragraphe une liste de question et de cases à cocher pour se donner toutes les chances de bien estimer les travaux qui vous attendent. 

Le prix des travaux de rénovation en France

En matière de travaux il y en a évidemment pour toutes les bourses. Et beaucoup de facteurs entrent en jeu pour déterminer le montant précis des travaux à réaliser. Mais on peut néanmoins esquisser des grandes tendances, avec des chiffres macro (que j’ai pu confirmer sur mes chantiers). Nous verrons ensuite quelques exemples plus détaillés de prix par poste de travaux. 

“Comptez de 500 à 2000 € / m² pour une rénovation”

Le coût d’une rénovation rapportée à la surface du logement

  • 500 € / m² : rénovation assez légère (quelques revêtements et aménagements) avec une bonne participation de votre part.
  • 1 000 € / m² : rénovation plus importante qui peut être entièrement déléguée (à un maître d’oeuvre ou un assistant à maîtrise d’ouvrage) mais sans extravagance sur les matériaux et sans TOUT refaire non plus.
  • à partir de 1 500 € / m² : cela comprend des travaux plus “lourds” (par exemple sur la toiture) et éventuellement une extension ou une surélévation. La rénovation peut être complète : tous les postes sont concernés. Pour des matériaux haut de gamme et des éléments spécifiques (sur-mesure), il faut compter plutôt autour de 2 000 € / m².

Exemples de prix de travaux pour les postes courants

Afin d’illustrer de façon plus détaillée les tendances précédentes j’ai compilé ci-après une liste de prix pour les principaux postes de dépenses dans le cadre de la rénovation d’une maison. 

Ces prix sont des ordres de grandeur indicatifs et issus de mes retours d’expérience de ces dernières années. Ils correspondent à la réalisation des travaux par une entreprise et non en auto-construction. La fourniture et la pose sont donc comprises. Les prix s’entendent en € HT pour des matériaux de bonne qualité (sans être du haut de gamme). Selon la nature de votre projet, il faut ajouter la TVA (10% en rénovation, 20% dans le neuf et 5,5% dans le cadre de travaux de rénovation énergétique sur un logement de plus de 2 ans).  

Les lecteurs de cet article ont également lu :  Quelles garanties après les travaux ?

Gros-oeuvre

Postes de dépense pour le gros oeuvre

Charpente

Postes de dépenses pour la charpente

Toiture – Couverture

Postes de dépenses pour la toiture

Menuiseries extérieures

Postes de dépenses pour les menuiseries extérieures

 

Cloisons – Doublages

Postes de dépenses pour les cloisons

Électricité

Postes de dépenses pour l'électricité

Plomberie

Postes de dépenses pour la plomberie

Chauffage

Postes de dépenses pour le chauffage

Sanitaire

Postes de dépenses pour les sanitaires

Revêtements de sol

Postes de dépenses pour les sols

Peinture

Postes de dépenses pour les peintures

Cuisine (hors électroménager)

Postes de dépenses pour la cuisine

Les postes de dépenses que l’on oublie trop souvent

Les tableaux précédents présentent les postes les plus courants pour les travaux de rénovation. Sans être parfaitement exhaustifs (il faudrait plusieurs pages !), ils permettent de vous donner une idée pour estimer rapidement le montant des travaux que vous envisagez. 

Mais il y a quelques points complémentaires que je veux rappeler également car on a tendance à les oublier ou à les négliger. 

Postes de dépenses pour divers travaux

Nota : si vous vous réservez une partie des travaux pour vous même, vous pouvez retrancher environ 50 % sur les montants précédents. En revanche, il faudra ajouter des frais relatifs à la location de certains engins de chantier et à l’acquisition d’outils indispensables pour bien travailler (y compris équipements de protection). Et bien sûr, il faudra tenir compte du temps que vous y passerez. Mis bout à bout, l’auto-construction reste une solution a priori plus économique que de tout faire faire (économie de l’ordre de 20 % à 30% en fonction des postes sur le prix proposé par les entreprises). 

La check-list à emporter avec vous lors d’une visite de maison

On le sait, on a peu de temps pour se faire une idée lorsqu’on visite une maison en vue de l’acheter. Pourtant il faut réussir à se projeter, à voir quels sont les avantages et les inconvénients et bien souvent à anticiper les travaux à mener. La liste des choses à vérifier est longue. 

Alors comment faire pour optimiser son temps et son efficacité lors d’une visite de maison ? Quelles questions poser au propriétaire / à l’agent immobilier ? 

Reprenons pour cela les 3 groupes évoqués plus haut afin de hiérarchiser notre analyse par ordre de priorités. Ainsi, si le temps vient à manquer, on est certain d’avoir traité les points les plus importants.

Groupe 1 : sujets liés au besoin de protection

La maison est avant tout un abri. On s’intéresse donc ici aux postes suivants : la structure, la toiture, les murs, les fenêtres et la porte d’entrée.

Les questions à (se) poser : 

  • Quel est l’état de la toiture ? Quand a-t-elle été refaite ? 

La durée de vie d’une toiture est d’au moins 20 ans. Donc si celle-ci date d’il y a plus de 15 ans, il faudra probablement envisager de la refaire à moyen terme. 

  • Les façades sont-elles en bon état ?

On pense parfois que l’état de la façade ne relève que de l’esthétique. Pourtant une façade est un élément structurel de la maison qu’il faut entretenir aussi bien qu’une toiture. Car cela peut être source d’infiltrations d’eau et de dégradation en profondeur. Pour les façades en pierre, regardez par exemple s’il y a des fissures ou des traces de reprises au ciment qu’il faudra reprendre (car le ciment empêche la pierre de respirer). 

  • Le diagnostic a-t-il révélé la présence de termites (ou leur passage) ?

C’est un point particulièrement important dans les constructions en bois, notamment anciennes (charpente, planchers). La moitié des départements français sont touchés, principalement dans l’Ouest et le Sud.

  • Et la présence d’amiante ?

L’amiante est un matériau isolant utilisé jusqu’en 1997 dans la construction. On le retrouve sur des panneaux de façades et de toitures et dans l’isolation de plancher et de gaines. C’est un matériau dangereux pour la santé (cancérogène). Il doit donc être manipulé par des professionnels. L’évacuation des déchets d’amiante coûte cher et se fait dans des centres spécialisés. 

  • La porte d’entrée est-elle en bon état ? Avec une serrure 3 points ? 

C’est un poste important également. D’une part car on l’utilise tous les jours et d’autres part car elle garantie la sécurité de la maison. Elle peut être source d’inconfort thermique et phonique si elle est en mauvais état.

  • Les autres points à regarder : état général des murs (fissures, tâches), des planchers (état du bois, vibration d’un étage à l’autre), des cloisons (tâches, vibrations, solidité). Les tâches sont souvent le signe d’un excès d’humidité dans la maison. Il faudra y remédier car c’est source de troubles sur la santé et de dégradation du bâti. 

Groupe 2 : sujets liés au besoin de confort

Il s’agit des postes suivants : électricité, plomberie, chauffage, isolation (thermique et phonique), cuisine, salle de bain.

  • Le diagnostic électricité signale-t-il des anomalies ?

Si oui il faudra intervenir sur le réseau électrique. C’est notamment le cas lorsque l’installation n’est pas reliée à la terre (absence de protection) ou qu’il manque des disjoncteurs différentiels. Si les prises de courants n’ont que 2 fiches, il faudra les changer car elles n’ont pas de fil de terre. 

  • La toiture et les murs donnant sur l’extérieur sont-ils isolés ? De quand date la mise en place de l’isolant ?

L’isolation par l’extérieur est plus efficace que l’isolation par l’intérieur. Il faut compter a minima 12 cm d’isolant sur les murs et 20 cm en toiture pour avoir une isolation correcte (plus si vous le pouvez). Si l’isolation a plus de 15 ans elle est probablement abîmée et ses performances sont donc réduites. 

  • Les fenêtres sont-elles en double-vitrage ?

Cela se voit facilement en observant la jonction entre le cadre et le vitrage. Si vous voyez 2 verres séparés par une lame d’air c’est du double-vitrage. Ensuite vous pouvez procéder au test de la flamme à l’aide d’une allumette ou d’un briquet. Lorsque vous approchez la flamme de la vitre, vous devez voir 4 flammes en reflet (dans le cas d’un simple vitrage il n’y en a que 2). Si l’une d’entre elles (la 2ème généralement) est de couleur différente (bleue, verte ou rouge), alors ce double-vitrage est récent et performant (on dit qu’il est à faible émissivité). Si non, il s’agit probablement d’un double-vitrage des années 80 qui n’est pas aussi efficace. 

Testez également d’ouvrir et de fermer les fenêtres pour vérifier leur bon fonctionnement et leur niveau d’isolation phonique.

  • Quel est l’âge de l’appareil de production de chauffage et de l’eau chaude ? A-t-il été entretenu ?

Une chaudière gaz entretenue et de bonne qualité peut durer plus de 25 ans. Demandez donc si celle-ci était sous contrat de maintenance. Les ballons électriques pour le chauffage de l’eau chaude ont une durée de vie plus courte (autour de 10 ans). Dans le cas d’un chauffage électrique, il faut regarder l’âge des radiateurs. Les convecteurs électriques “grille-pain” des années 60-70 ont un mauvais rendement et sont peu confortables (chaleur intense et mal répartie). Il faudra donc penser à les remplacer. Sur les radiateurs à eau, regardez s’ils sont munis de têtes thermostatiques (qui permettent de réguler la température, d’améliorer le confort et réduire les dépenses énergétiques).   Si la maison a une cheminée, prévoyez éventuellement d’installer un insert pour améliorer le tirage et préserver la qualité de l’air dans la maison. 

  • La cuisine a-t-elle les équipements indispensables ?
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Il faut notamment les prises 20 A pour le four, le lave-vaisselle, le lave linge. Les plaques de cuissons électriques demandent une prise de 32 A. Vérifiez également que les arrivées et les évacuations d’eau sont présentes pour brancher les machines. Si la pièce n’a pas de fenêtre à proximité il faudra probablement installer une hotte et donc prévoir un conduit vers l’extérieur. 

  • La salle de bain a-t-elle une ventilation ?

Avoir une ventilation dans la salle de bain (et les WC) est indispensable pour évacuer l’humidité ambiante et renouveler l’air intérieur. Si ce n’est pas le cas, cela va engendrer des travaux assez conséquents car il faudra trouver l’endroit où mettre la machine et faire passer les gaines. Profitez-en pour regarder si la salle de bain a un dispositif de chauffage également (radiateur ou sèche-serviette). Dans le cas contraire vous devrez tirer un réseau pour installer un appareil (à eau chaude ou électrique).

  • Les autres points à regarder : demander si la maison est raccordée au réseau d’assainissement collectif, vérifiez que la robinetterie se compose de mitigeurs, regardez s’il y a assez de prises électriques dans chaque pièce (5 minimum dans le séjour, 3 dans chaque chambre, 1 dans les autres pièces de + de 4 m² selon la norme NF C15-100), contrôlez qu’il y a des volets, des persiennes ou des stores occultants.

Groupe 3 : sujets liés au besoin d’esthétique

On regarde ici les postes suivants : agencement, revêtements de sol et mural, peintures, décoration, ameublement.

Même si c’est le moins “urgent” du point de vue des travaux et du budget à prévoir, c’est souvent le point que l’on regarde en premier ! Et il a évidemment toute son importance pour se sentir bien chez soi.

  • Quel mur ou cloison je souhaite démolir ?

Vous aurez peut-être envie d’agrandir une pièce ou de réagencer l’espace. Dans ce cas essayez de savoir si l’élément à démolir est une structure porteuse de la maison ou non. Demandez à l’agent immobilier, mesurez l’épaisseur du mur / de la cloison et tapez dessus pour écouter si cela sonne creux ou au contraire si cela semble plein. Un élément séparatif de moins de 7 cm et qui sonne creux est généralement une simple cloison et n’est pas porteuse. Il ne sera donc pas nécessaire de prévoir une poutre en remplacement. 

  • Quel est l’état des murs à repeindre ?

Si vous décidez de repeindre des murs, l’ampleur des travaux dépend beaucoup de la qualité du support initial. Un mur avec un doublage récent en placoplâtre ou en Fermacell (mieux) sera facile à repeindre (2 couches de finitions suffiront probablement). Alors qu’un mur avec du papier peint ancien demandera plus de travail : enlever le papier, reprendre les défauts avec de l’enduit, poncer, faire une couche d’impression (“sous-couche”) puis appliquer les 2 couches de finition. Ce n’est donc pas le même budget. Je vous recommande donc de noter cela et de mesurer les surfaces concernées (vous pouvez utiliser un télémètre pour aller plus vite et être précis (j’utilise celui-là)).

  • Quelle est la nature des revêtements de sol ?

Il y a de grandes différences dans les revêtements de sol. Un parquet stratifié a une durée de vie limitée (5 à 10 ans), alors qu’un parquet contre-collé ou en bois massif est beaucoup plus pérenne (plusieurs dizaines d’années, notamment car ils peuvent être poncés). Regardez donc quel type de parquet vous avez sous les pieds. Les parquets stratifiés n’ont pas de vraie couche de bois en surface. C’est simplement une feuille de plastique imitant le motif du bois (vous reconnaîtrez donc que les motifs se répètent dans la pièce en regardant bien). À l’inverse, toutes les lames des parquets massifs et contre-collés sont différentes.  

Un carrelage est très résistant donc il s’agit plutôt ici d’un choix esthétique. Notons quand même que si vous prévoyez de déplacer la cuisine (ou une autre pièce humide) dans une zone où le revêtement de sol ne tolère pas l’eau (parquet (sauf si bois exotique ou traitement spécifique), linoleum, moquette…), il faudra évidemment le refaire. 

  • Les portes fonctionnent-elles correctement ?

Un point que vous pouvez regarder aussi c’est la qualité des poignées, charnières et des serrures des portes intérieures. Vous pourrez avoir envie de conserver certaines portes anciennes en bois. Vérifiez qu’elles sont en bon état car il est parfois difficile de trouver des pièces de rechange. 

  • Les autres points à regarder : la présence de points lumineux dans chaque pièce, le nombre de rangements, la hauteur sous plafond (notamment dans les pièces humides pour anticiper la création d’un éventuel faux-plafond (comptez au moins 15 cm pour passer des gaines)).

Pour aller plus loin

Voilà, merci d’être arrivé-e jusqu’ici ! Je n’ai pas pu aborder toutes les situations ni vous présenter tous les prix car il faudrait plusieurs articles mais j’espère que vous y trouverez quand même de la matière pour vous aider. Dans tous les cas, dites-le-moi dans les commentaires 😉! 

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