Faire soi-même son dossier de permis de construire

Nous sommes nombreux à vouloir construire (ou faire construire) la maison de nos rêves.

Et d’ailleurs, même si c’est un projet parfois lointain, nous avons plein d’idées en tête.

Et on se prend tous un jour à jouer à l’architecte.

Dessiner sa maison est une activité passionnante, et aussi très instructive sur nous-même !

Quelle forme lui donner ? Comment l’orienter par rapport au terrain ? Comment disposer les pièces ? Avec étage ou de plain-pied ? Quels matériaux et quelles ambiances je souhaite ? La liste des questions est infinie.

Alors quand ce projet se précise, on peut avoir envie de faire les plans et de déposer le dossier de permis de construire nous-même.

Qui connait en effet mieux que nous, nos besoins et nos envies ?

L’architecte apporte son savoir-faire et son expérience pour nous aider dans cette réflexion. Cela peut être très utile si nous ne savons pas par où commencer. Ou si nous manquons d’idées tout simplement. Mais cette aide n’est pas indispensable.

Et parfois on ne sait par vers qui se tourner non plus.

On n’est jamais mieux servi que par soi-même parait-il 😉 !

Dans quel cas peut-on déposer soi-même son permis de construire ?

Vous avez le droit de déposer vous-même le dossier de permis de construire de votre maison si la surface de plancher* ne dépasse pas les 150 m².

Si vous faites une extension de plus de 40 m² la demande de permis est également obligatoire. Et vous pouvez la déposer vous-même si la surface totale de la maison une fois agrandie ne dépasse pas non plus les 150 m². 

Dans le cas contraire il faut faire appel à un architecte pour la réalisation du projet architectural. C’est aussi le cas d’ailleurs si l’extension fait moins de 40 m² (mais plus de 20 m²) et que la surface totale dépasse les 150 m². Vous suivez 🤔 😅 ?

*Nota : la surface de plancher correspond “à la somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couvert, dont la hauteur de plafond est supérieure à 1,80 m. Elle se mesure au nu intérieur des murs de façades de la construction”. A cela il faut déduire certaines surfaces : trémie d’escalier, garage, combles non aménageables pour l’habitation. En gros ce sont toutes les surfaces habitables de la maison. Vous pouvez retrouver un simulateur pour la calculer ici.

Quelles pièces le permis de construire doit-il contenir ?

Il y a 2 types de pièces à joindre à votre demande de permis de construire :

  • le dossier de plans et de présentation du projet
  • les études annexes

Le dossier de plans et de présentation du projet

Il se compose des documents suivants :

  • le plan de situation : où se situe votre parcelle sur la commune ?
  • le plan de masse : quelle est l’emprise de la future construction ? Quelle est sa hauteur ? Quels sont les constructions existantes et les arbres qui sont conservés / ajoutés ? 
  • le plan en coupe du terrain et de la construction
  • la notice de présentation : quel est l’état initial du terrain ? En quoi consiste le projet ? Quels seront les matériaux et couleurs utilisés ? Comment se feront les accès ?
  • le plan des façades et des toitures
  • la représentation du projet dans son environnement (relation avec les autres constructions et le paysage) : le plus courant est de faire un photomontage. Le plus basique et le plus simple si vous ne voulez pas faire de photomontage est d’apposer un calque avec le dessin de votre projet sur une photo de l’existant (mais ça ne passe pas toujours 😉). 
  • la photographie du site et de l’environnement proche : les maisons voisines.
  • la photographie du site et de l’environnement lointain : la rue et le paysage alentour.

Les études annexes à joindre au dossier

La seule étude obligatoire à joindre à la demande de permis de construire (et encore seulement si votre maison fait plus de 50 m²) est l’attestation de conformité à la réglementation thermique

Pour l’obtenir il faut donc réaliser une étude thermique de votre projet. Cela consiste à décrire les surfaces, hauteurs et compositions des façades / toitures de la maison pour vérifier que tout cela est conforme aux exigences de performances minimales de la réglementation thermique (“RT”). 

Cela peut se faire via des sites dédiés en ligne ou par l’intermédiaire d’un bureau d’étude thermique local. 

La première solution est la plus économique (environ 100 €) mais elle n’apporte rien de plus que l’attestation. 

La seconde est plus chère (∼ 400 €) mais elle permet d’avoir en plus un retour d’un professionnel (local en plus) sur notre projet pour éventuellement corriger ou améliorer certains points. On peut donc supposer que le surcoût sera rentabilisé par la suite par les économies d’énergie et/ou les erreurs évitées. 

Il peut y avoir 2 autres études à joindre au dossier selon votre cas :

  • l’attestation de conformité du projet d’installation d’assainissement non collectif (∼ 500 €) : si la maison n’est pas raccordable à un réseau d’assainissement. 
  • l’attestation garantissant la réalisation d’une étude de sols et sa prise en compte dans la conception (∼ 1000 €) : elle n’est pas toujours obligatoire mais c’est quand même une garantie importante pour vous assurer que votre projet aura des fondations adaptées et pérennes !

Voilà pour le cas général. Mais il peut y avoir d’autres documents complémentaires à apporter selon votre cas particuliers (plan de démolition, changement de destination, attestation de conformité parasismique, etc…). Vous trouverez les informations détaillées ici

Quels outils peut-on utiliser lorsqu’on n’est pas architecte ?

Vous avez la liste des documents, maintenant il faut les produire !

Pour cela vous pouvez utiliser les logiciels suivants :

  • SketchUp : pour le dessin de votre maison en 3D. Vous pouvez ajouter du mobilier, de la végétation, des gens, des matières pour un rendu encore plus réaliste.
  • SketchUp LayOut : pour éditer des plans et coupes 2D à partir de votre dessin 3D. Très utile pour le dossier de plans du permis de construire.

Ces 2 outils sont payants mais vous pouvez utiliser la version d’essai gratuite pendant 30 jours. C’est normalement suffisant pour faire le dossier (mais faut pas traîner non plus !).

D’autres outils peuvent vous aider à imaginer votre future maison :

  • Sweet Home 3D et Home By Me : pour dessiner votre maison en 3D et travailler sur l’aménagement intérieur. 
  • MagicPlan : c’est une application pour smartphones ou tablettes qui permet de faire des relevés et de dessiner une pièce en la “scannant” avec la caméra. Utile pour avoir rapidement les cotes et les surfaces d’une maison existante par exemple. 

Les questions les plus fréquentes

  • Que faut-il déléguer dans son permis de construire ?

Rien si votre maison ne fait pas plus de 150 m² de surface de plancher sauf l’étude thermique obligatoire et les études annexes (selon votre cas particulier). 

  • A qui s’adresser pour déposer sa demande de permis de construire ?

À la mairie de votre commune. 

  • Quel est le délai d’instruction ?

Le délai est de 2 mois dans le cas général. Il peut être plus long dans certains secteurs protégés (monuments historiques, sites classés…). 

  • Le permis est-il valable à vie ?

Non, l’autorisation de construire est valable 3 ans. Elle peut être prolongée de 2 fois 1 an.  

  • Combien ça coûte ?

Le dépôt de la demande est gratuit. Seules les études complémentaires à joindre au dossier sont payantes. Si vous faites appel à un architecte le prix de la réalisation du dossier PC est de l’ordre de 3000 €. A cela il faut souvent ajouter la phase “Esquisse” en amont pendant laquelle l’architecte imagine le projet avec vous. Finalement les honoraires pour le “dossier de conception” jusqu’au PC sont habituellement autour de 3% du montant des travaux.

  • Avons-nous le droit de passer par le terrain voisin pendant les travaux ?

Oui, ce droit s’appelle le tour d’échelle. Il faut néanmoins l’accord préalable du propriétaire (ou saisir le juge si cela s’impose).

  • Faut-il un permis de construire pour une tiny house ?

Non, une déclaration préalable suffit car elle fait moins de 40 m². Et si vous prévoyez de rester moins de 3 mois sur le terrain il n’y a rien à déclarer. D’autres règles s’appliquent néanmoins car il s’agit d’une habitation “transportable”, donc il y a des choses à suivre concernant la remorque de la tiny (poids, gabarit, etc…). Le cadre réglementaire est décrit dans la loi ALUR. 

5 astuces pour augmenter vos chances de réussite

J’ai noté quelques conseils que vous pouvez suivre pour augmenter vos chances d’avoir une réponse positive :

  • La plus importante de toute : connaître le maire (et lui payer un coup) 🤣 ! Blague à part, si vous avez la possibilité de rencontrer la personne qui va instruire votre dossier ce sera d’une grande aide pour intégrer ses éventuelles remarques en amont. Il y a tellement de conditions à respecter dans certains cas que ça vous fera gagner du temps (plutôt que d’attendre les 2 mois d’instruction). Dans les grandes villes c’est de plus en plus difficile malheureusement. 
  • Choisissez bien vos “extravagances” : c’est parfois dommage mais plus le projet sera original, moins il a de chance d’aboutir. Car les règles d’urbanisme restreignent de plus en plus les possibilités. Étudiez donc le Plan Local d’Urbanisme pour savoir quelles règles s’appliquent sur votre parcelle avant d’aller trop loin dans votre projet (le PLU est disponible sur le site de votre commune).
  • Privilégier les matériaux locaux : la commune promeut généralement les matériaux locaux car ils font partie du patrimoine. De plus vous aurez plus de chance de trouver une main d’oeuvre qualifiée pour la phase travaux. 
  • Utiliser des matériaux disposant d’un avis technique : si ce n’est pas le cas il faudra demander des autorisations supplémentaires pendant le chantier et cela peut freiner l’acceptation du dossier en amont. 
  • Présenter un projet à haute qualité environnementale et très basse consommation d’énergie : si vous lisez La Case Robinson c’est sans doute votre idée. Tant mieux ! Les mairies sont favorables à ce type d’initiative qui valorisent leur engagement envers le développement durable. Elles peuvent même parfois vous accompagner pour faciliter les démarches ou la recherche du financement. Alors lâchez-vous 🤗 !

Pour aller plus loin

Si vous n’êtes pas encore abonné-e à La Case Robinson, abonnez-vous en indiquant votre email dans un des formulaires du site (⬇➡⬆ 😂). 

Je vous enverrai les découvertes que j’expérimente au quotidien pour réaliser la maison de ses rêves (et vivre mieux).

Et si vous êtes sur Instagram, La Case Robinson y est aussi 😉: @lacaserobinson.

Ressources

Un livre que je vous recommande si vous avez le goût de réaliser vous-même votre maison : 

Le site du service public avec toutes les informations utiles sur le dossier de demande de permis de construire : ici

Vous pouvez également consulter les autres articles sur ce thème sur le Blog :

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